Što je legalizacija i zašto je važna?
Legalizacija je proces kojim se nezakonito izgrađeni objekti, dijelovi zgrada ili rekonstruirani objekti bez odgovarajućih dozvola mogu uklopiti u pravni sustav i dobiti status legalno izgrađenih objekata. To se postiže kroz ishođenje rješenja o izvedenom stanju, koje zamjenjuje građevinsku dozvolu za objekte koji su izgrađeni bez nje.
Legalizacija je važna iz nekoliko razloga:
- Omogućuje pravnu sigurnost vlasnicima nekretnina
- Dozvoljava upis objekta u katastar i zemljišne knjige
- Omogućuje prodaju, nasljeđivanje ili hipotekarno kreditiranje nekretnine
- Sprječava potencijalne kazne i rušenje objekta
- Omogućuje priključenje na komunalnu infrastrukturu i dobivanje uporabne dozvole
Zakonski okvir legalizacije u Hrvatskoj
Legalizacija nezakonito izgrađenih zgrada u Hrvatskoj regulirana je Zakonom o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Ovaj zakon definira uvjete pod kojima se nezakonito izgrađeni objekti mogu legalizirati, proceduru legalizacije, potrebnu dokumentaciju i rokove.
Prema posljednjim izmjenama zakona, rok za podnošenje zahtjeva za legalizaciju istekao je 30. lipnja 2018. godine. Međutim, za objekte za koje je već podnesen zahtjev, postupak legalizacije se nastavlja prema odredbama zakona.
Važno je napomenuti da nisu svi objekti podobni za legalizaciju. Zakon jasno definira koje zgrade ili dijelovi zgrada se ne mogu legalizirati, poput onih izgrađenih na područjima važnim za nacionalnu sigurnost, u nacionalnim parkovima, na pomorskom dobru, u zonama sanitarne zaštite izvorišta vode za piće, i slično.
Koraci u procesu legalizacije
1. Podnošenje zahtjeva za legalizaciju
Prvi korak u procesu legalizacije je podnošenje zahtjeva za izdavanje rješenja o izvedenom stanju. Zahtjev se podnosi nadležnom Upravnom odjelu za prostorno uređenje i gradnju prema mjestu gdje se objekt nalazi. Uz zahtjev se prilaže osnovna dokumentacija, koja uključuje:
- Dokaz vlasništva zemljišta ili objekta (izvadak iz zemljišne knjige, ugovor o kupoprodaji, itd.)
- Kopija katastarskog plana s označenim položajem zgrade
- Dokaz o građevinskoj (bruto) površini zgrade
- Dokaz o uplati administrativne pristojbe
2. Priprema i predaja dokumentacije
Ovisno o složenosti i veličini objekta, potrebno je pripremiti određenu tehničku dokumentaciju. Zakon razlikuje četiri kategorije nezakonito izgrađenih zgrada, a svaka kategorija zahtijeva različitu razinu dokumentacije:
- Zahtjevne zgrade (više od 400 m²) - zahtijevaju arhitektonsku snimku izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt, te izjave ovlaštenog arhitekta i ovlaštenih inženjera građevinarstva, elektrotehnike i strojarstva da nezakonito izgrađena zgrada ispunjava bitne zahtjeve mehaničke otpornosti i stabilnosti, zaštite od požara te higijene, zdravlja i zaštite okoliša.
- Manje zahtjevne zgrade (do 400 m²) - zahtijevaju arhitektonsku snimku izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt.
- Jednostavne zgrade (do 100 m², pomoćne zgrade) - zahtijevaju snimku izvedenog stanja koju može izraditi i ovlašteni inženjer građevinarstva.
- Jednostavne zgrade u funkciji osnovne zgrade - garaže, spremišta, drvarnice i slično do 50 m² - zahtijevaju samo kopiju katastarskog plana i dokaz o legalnosti osnovne zgrade.
Snimka izvedenog stanja sadrži:
- Podatke o podnositelju zahtjeva i ovlaštenom arhitektu/inženjeru
- Opće podatke o lokaciji zgrade
- Opis zgrade i instalacija
- Iskaz površina i obračunske veličine zgrade
- Nacrte (tlocrti, presjeci, pročelja) u odgovarajućem mjerilu
- Fotografije zgrade
3. Obrada zahtjeva i izdavanje rješenja
Nakon predaje kompletne dokumentacije, nadležni ured za prostorno uređenje i gradnju obrađuje zahtjev. Postupak uključuje:
- Pregled dokumentacije i utvrđivanje ispunjavanja uvjeta za legalizaciju
- Provjeru usklađenosti s prostornim planom (ako je primjenjivo)
- Izlazak na teren i utvrđivanje činjeničnog stanja
- Obračun naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru
Ako su svi uvjeti ispunjeni, nadležni ured izdaje rješenje o izvedenom stanju koje potvrđuje da je zgrada legalizirana. Rješenje se izdaje nakon što podnositelj zahtjeva plati naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
4. Plaćanje naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade
Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru je jednokratna i izračunava se prema formuli koja uzima u obzir veličinu zgrade, lokaciju, namjenu i druge faktore. Naknada se plaća u roku od 30 dana od dana izvršnosti rješenja o izvedenom stanju, a u složenijim slučajevima moguće je zatražiti obročno plaćanje.
Sredstva od naknade raspoređuju se tako da:
- 30% pripada državnom proračunu
- 30% pripada proračunu jedinice lokalne samouprave na čijem se području nalazi zgrada
- 40% pripada proračunu jedinice područne (regionalne) samouprave na čijem se području nalazi zgrada
5. Upis u katastar i zemljišne knjige
Nakon što rješenje o izvedenom stanju postane pravomoćno, vlasnik može zatražiti upis zgrade u katastar i zemljišne knjige. Za to je potrebno angažirati ovlaštenog geodeta koji će izraditi geodetski elaborat za evidentiranje podataka o zgradama i/ili drugim građevinama.
Nakon što je elaborat ovjeren od strane katastarskog ureda, podnosi se zahtjev za upis zgrade u zemljišne knjige. Ovim korakom postupak legalizacije je potpuno završen i objekt ima isti pravni status kao i objekti izgrađeni s građevinskom dozvolom.
Izazovi i česta pitanja u procesu legalizacije
Što ako objekt nije podoban za legalizaciju?
Ako objekt nije podoban za legalizaciju prema odredbama Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama, vlasnik može biti suočen s nalogom za rušenje. U takvim slučajevima, važno je potražiti pravni savjet kako bi se istražile druge mogućnosti, poput usklađivanja objekta s prostornim planom kroz izmjene i dopune, ili uklanjanja dijelova objekta koji nisu podobni za legalizaciju.
Koliki su troškovi legalizacije?
Troškovi legalizacije variraju ovisno o veličini i složenosti objekta, a uključuju:
- Administrativne pristojbe za podnošenje zahtjeva
- Troškove izrade tehničke dokumentacije (snimke izvedenog stanja)
- Naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru
- Troškove geodetskog elaborata za upis u katastar
- Komunalni i vodni doprinos (u nekim slučajevima)
Za manje objekte, ukupni troškovi mogu iznositi nekoliko tisuća kuna, dok za veće i složenije objekte mogu doseći i nekoliko desetaka tisuća kuna.
Koliko traje proces legalizacije?
Trajanje procesa legalizacije ovisi o nekoliko faktora, uključujući kompleksnost slučaja, opterećenost nadležnih ureda i brzinu pripreme potrebne dokumentacije. U prosjeku, proces može trajati od nekoliko mjeseci do više od godinu dana.
Mogu li se legalizirati dijelovi zgrade?
Da, moguće je legalizirati samo određene dijelove zgrade koji su izgrađeni bez odgovarajućih dozvola. U takvim slučajevima, potrebno je jasno definirati koji dijelovi zgrade se legaliziraju, a tehnička dokumentacija mora prikazati cijelu zgradu s jasno označenim dijelovima koji su predmet legalizacije.
Kako Delim Bache može pomoći
U Delim Bache, razumijemo da proces legalizacije može biti složen i stresan za vlasnike nekretnina. Naš tim iskusnih arhitekata, inženjera i pravnih stručnjaka nudi kompletnu uslugu legalizacije, koja uključuje:
- Procjenu podobnosti objekta za legalizaciju
- Pripremu i prikupljanje potrebne dokumentacije
- Izradu arhitektonske snimke izvedenog stanja
- Zastupanje klijenta pred nadležnim institucijama
- Savjetovanje o mogućnostima i alternativama ako objekt nije podoban za legalizaciju
- Koordinaciju s geodetima i drugim stručnjacima prema potrebi
Naš cilj je pružiti klijentima mirnoću uma kroz profesionalan i efikasan pristup procesu legalizacije, osiguravajući da svaki korak bude proveden pravilno i u skladu sa zakonom.
Zaključak
Legalizacija bespravno izgrađenih objekata je složen, ali neophodan proces za mnoge vlasnike nekretnina u Hrvatskoj. Iako je rok za podnošenje novih zahtjeva istekao, mnogi postupci su još uvijek u tijeku i zahtijevaju stručno vođenje i savjetovanje.
Ulaganje vremena i sredstava u legalizaciju donosi dugoročnu pravnu sigurnost i omogućuje puno korištenje i raspolaganje nekretninom. S pravim stručnim timom, proces može biti značajno jednostavniji i brži.
Ako imate pitanja o legalizaciji vašeg objekta ili trebate stručnu pomoć u bilo kojem koraku procesa, kontaktirajte nas za besplatnu početnu konzultaciju. Naš tim je tu da vam pomogne navigirati kroz kompleksnosti legalizacije i osigurati najbolji mogući ishod za vaš slučaj.